Новости компании

Налог на имущество с жилых объектов, приобретенных под снос

03 мая

Материалы журнала «Консультант Свердловская область»

Автор: Федорова Ольга Сергеевна, заместитель генерального директора Группы компаний «Налоги и финансовое право» по экономическим проектам

Описание ситуации: обществом приобретен 12.12.2014 земельный участок с жилым домом для последующего сноса. На приобретенный жилой дом 12.01.2015 получено свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно акту о приемке выполненных работ снос жилого дома осуществлен 31.03.2016.

Снятие жилого дома с кадастрового учета произведено БТИ 11.04.2016, право собственности прекращено 25.05.2016.

В бухгалтерском учете покупная стоимость жилого дома и затраты, связанные с его сносом, учитываются на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», которые в дальнейшем будут отнесены на стоимость земельного участка.

Перевод жилых помещений в нежилой фонд не производился.

Вопрос. Возникает ли у Общества обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в отношении указанного жилого дома? Если возникает, то за какой период?

Ответ. В силу подп. 4 (введен Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ) п. 1 ст. 378.2 НК РФ объекты недвижимого имущества, такие как жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признаются объектами налогообложения налогом на имущество организаций. Налоговая база по таким объектам определяется как их кадастровая стоимость.

На основании действующих положений подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ можно констатировать следующее:

• из объектов обложения налогом на имущество по кадастровой стоимости определенно исключены жилые недвижимые объекты (дома, помещения), которые учтены организацией в составе объектов основных средств (отражены на счетах бухгалтерского учета 01 и 03);
 
• к сожалению, из оставшихся при исключении счетов учета основных средств (01, 03) счета, бухгалтерский учет жилого имущества на которых приводит к возникновению обязанности по уплате налога на имущество по кадастровой стоимости, никак не ограничены;
• равно как и законодательно не определено каких-либо изъятий из общего массива жилых домов и жилых помещений, например, по таким критериям, как: техническое состояние объекта, отсутствие намерения дальнейшего его использования в деятельности, направленной для извлечения дохода, и т.п.

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В целях бухгалтерского учета определение понятию актив дано в п. 7.2 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной 29.12.1997 Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров (далее – Концепция).

Так, активами считаются хозяйственные средства, контроль над которыми организация получила в результате свершившихся фактов ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем.

Согласно п. 8.2 Концепции актив признается в бухгалтерском балансе, если получение организацией в будущем экономических выгод вероятно, при этом стоимость актива может быть измерена с достаточной степенью надежности.

Как определено п. 7.2.1 Концепции, будущие экономические выгоды – это потенциальная возможность активов прямо или косвенно способствовать притоку денежных средств в организацию. Считается, что актив принесет в будущем экономические выгоды организации, когда он может быть:

а) использован обособленно или в сочетании с другим активом в процессе производства продукции (работ, услуг), предназначенных для продажи;

б) обменен на другой актив;

в) использован для погашения обязательства;

г) распределен между собственниками организации.

В пояснительной записке к проекту федерального закона, который положен в основу Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ, указывается следующее: 

«Законопроект направлен на создание налоговых условий для формирования рынка доступного жилья. Основная цель законопроекта – установить местный налог на недвижимость жилого назначения и определить порядок введения данного налога.

Налог вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, жилых домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства.

Этот местный налог на недвижимость заменит для соответствующих плательщиков (физических и юридических лиц) налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налого­обложения установленных объектов».

При этом представляется логичным, что законодатель при введении подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ устранил «пробел в налогообложении» в отношении жилых объектов, которые построены и (или) приобретены для последующей реализации, а соответственно, в отношении таких юридических лиц, как застройщики и организации, которые приобретают жилые помещения для последующей возмездной/ безвозмездной их передачи.

Подобные лица, которые в силу критериев, определенных для принятия актива к бухгалтерскому учету в составе основных средств, а точнее несоответствия конкретного актива (жилого объекта) их совокупности, учитывают жилые помещения на счетах учета готовой продукции, товаров. Соответственно, такие активы в определенный период «выпадают из-под налогообложения».

При этом, отвечая на вопросы, связанные с применением подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, контролирующие органы указывают (например, Письмо Минфина РФ от 04.03.2015

№ 03-03-06/1/11187, ФНС России от 21.01.2016 № БС-4-11/697):

«В этой связи подлежат налогообложению по кадастровой стоимости, в соответствии с законом субъекта РФ в рамках статьи 378.2 НК РФ, учтенные в государственном кадастре объектов недвижимого имущества жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета».

Также отдельно для застройщиков Минфином РФ было направлено Письмо от 21.01.2016 № БС-4-11/697, в котором указывается на то, что квартиры, реализуемые застройщиком, на которого зарегистрировано право собственности, являются объектом налогообложения налогом на имущество по кадастровой стоимости до момента регистрации перехода права собственности на них к покупателю.

При этом среди разъяснений, размещенных в информационно-правовых базах, нами не обнаружены комментарии по поводу налогообложения жилых объектов, приобретенных с целью их сноса, стоимость которых учитывается на счете 08 бухгалтерского учета.

Вместе с тем хотелось бы отметить, что такие объекты не соответствуют определению актива, поскольку не способны принести организации экономические выгоды в будущем. Также в отношении таких объектов, считаем, можно говорить о невыполнении ни одного из условий п. 4 ПБУ 6/01:

 
• условия «а», «б», «г» объективно не выполняются в отношении данного объекта;
• при этом считаем, нельзя вести речь о выполнении условия «в» (организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта). Действительно, объект не приобретен с целью последующей реализации, но приобретен с целью «выбытия» в связи с физической его ликвидацией. При этом и в последующем такой объект уже не будет никем учитываться на балансе.

Соответственно, считаем, что в данной ситуации нельзя говорить о том, что в отношении таких жилых объектов налог на имущество организаций по среднегодовой их стоимости заменен на налог на имущество по кадастровой стоимости, поскольку такие объекты в принципе не являются объектом налогообложения.

Вместе с тем, как мы отмечали ранее, буквальное толкование нормы подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ не представляет возможности со 100%-ной уверенностью исключить жилые объекты, предназначенные под снос, из налоговой базы по налогу на имущество по кадастровой стоимости.

Соответственно, действия по исключению стоимости таких жилых объектов из налоговой базы с высокой долей вероятности сопряжены с налоговыми рисками и необходимостью отстаивания избранной позиции в судебном порядке.

В отношении периода, за который нужно уплачивать налог (если организацией принято решение включить стоимость объектов в налоговую базу по налогу на имущество), отметим следующее.

Положение о признании жилых объектов объектами налогообложения налога на имущество по кадастровой стоимости закреплены в п. 3 ст. 1-1 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ и действуют на территории Свердловской области с 1 января 2016 года.

Считаем, что обязанность по уплате налога на имущество в отношении жилых объектов возникает у организаций Свердловской области с 1 января 2016 года.

Такой вывод согласуется с мнением контролирующих органов, изложенным в Информации ФНС России от 30.07.2015, Письмах Минфина РФ от 26.01.2016

№ 03-05-05-01/2969, от 16.09.2015 № 03-05-05-01/53061.

Как определено п. 5 ст. 382 НК РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

При этом за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права, если возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца.

Считаем, что правила п. 5 ст. 382 НК РФ об определении коэффициента владения с учетом возникновения (прекращения) права собственно применяется в ситуациях, когда объект реализуется или, например, разделяется на несколько объектов.

В рассматриваемой ситуации объект ликвидирован. Работы по ликвидации жилого дома закончены 31.03.2016, соответственно, после указанной даты такой объект недвижимого имущества фактически перестал существовать.

Как определено п. 1 ст. 379 НК РФ, отчетным периодом для налогоплательщиков, исчисляющих налог исходя из кадастровой стоимости, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года.

Соответственно, считаем, что в отношении такого объекта следует уплатить авансовый платеж за первый квартал с учетом коэффициента владения в размере 3/3, а также годовой налог на имущество организаций с учетом коэффициента владения в размере 3/12.

 Опубликовано по материалам Журнала «Налоги и финансовое право», www.cnfp.ru

https://www.facebook.com/pages/gk.nfp – Группа компаний «Налоги и финансовое право»

https://www.facebook.com/arkady.bryzgalin – Брызгалин Аркадий Викторович

Вернуться к списку новостей